BOB Wachstumsfinanzierung

BOB-Ziele für SDGs

Aus dem Pariser Klimaabkommen 2015, den 17 Zielen für „Nachhaltige Entwicklung“ (SDG´s) der UN sowie dem European Green Deal 2019 haben sich Standards von Kriterien zum nachhaltigen Handeln von Unternehmen und Organisationen etabliert.

Die BOB efficiency design AG ist fest entschlossen, die Ziele der Vereinten Nationen (Sustai­nable Development Goals) zur Sicherung einer nachhaltigen Entwicklung auf ökonomischer, sozialer und ökologischer Ebene nachdrücklich zu unterstützen. Mit unserem Geschäftsmodell tragen wir aktiv zu drei der insgesamt 17 Ziele bei und setzen diese um:

ESG schafft mehr Transparenz

Mit der ESG-Transparenzverordnung kommt jetzt eine Regelung hinzu, die Unternehmen auffordert, ihre Aktivitäten in den Bereichen Environmental, Social, Governance parallel zur Wirtschaftsbilanz zu veröffentlichen. So entsteht dann neben dem wirtschaftlichen Rating ein ESG-Rating. Dabei muss das ESG-Rating der Lieferkette, also die Zulieferer für das eigene Geschäftsmodell, in das eigene Rating einbezogen werden. Finanziert also eine Bank eine alte Gießerei mit einem großen CO₂-Fußabdruck, verschlechtert sich das ESG-Rating der Bank, was deren Refinanzierung erschwert. Was ist die Folge? Banken werden zukünftig Darlehen an Unternehmen mit schlechtem ESG-Rating verteuern oder – noch extremer – sie werden die Vergabe von Darlehen verweigern. So entsteht ein Druck auf die Wirtschaft, alle ESG-Ziele konsequent umzusetzen. Während aktuell hauptsächlich DAX-Konzerne von der Transparenzverordnung betroffen sind, werden in den nächsten Jahren 15.000 Unternehmen und danach immer mehr von der Regelung betroffen sein.

Unternehmen, die ESG-Praktiken übernehmen, können also Vorteile wie verbesserte Geschäftsergebnisse, gesteigerte Wettbewerbsfähigkeit, besseren Zugang zu Kapital und eine stärkere Bindung an Kunden und Mitarbeitende erlangen. Darüber hinaus können sie zur Erreichung globaler Nachhaltigkeitsziele wie den Zielen für nachhaltige Entwicklung der Vereinten Nationen (SDGs) beitragen.

BOB ist nach EU-Taxonomie klimaneutral

Die gemäß EU-Taxonomie als klimaneutral eingestuften BOB-Büroimmobilien helfen Unternehmen, Organisatoren, Mietern oder Investoren, ihre jeweiligen Aktivitäten ESG-konform zu gestalten, da diese bis 2045 zu jedem Zeitpunkt den CRREM-Dekarbonisierungspfad unterschreiten - und das alles ohne energetische Sanierungsmaßnahmen. Und auch nach 2045 benötigt BOB als Gebäude, das ausschließlich mit Strom betrieben wird, kein energietechnisches Update, um im Betrieb klimaneutral zu sein. Nachhaltiger kann man in eine Büroimmobilie kaum investieren.

Allein in Deutschland sind bis 2045 400 Mio. m² Bürofläche klimaneutral in Bürogebäude und andere Nutzungen zu sanieren. Dies entspricht nach eigener Schätzung einem Gesamtinvestment von 640 Mrd. €. Weiterhin werden auch Neubauten notwendig sein, da viele Bestandsbauten so schlecht gebaut sind, dass sich auch eine Sanierung verbietet. Neben dem Klimaschutz steht immer auch die Gesundheit der Menschen im Vordergrund.

Der Markt in Deutschland für Büroimmobilien befindet sich in einem massiven Wandel. Neben den ursprünglich durch die Corona-Pandemie hervorgerufenen Effekten sowie durch die sich verschärfenden wirtschaftlichen Rahmenbedingungen, gibt es mehrere Faktoren, die dem Markt eine vollkommen neue Richtung geben.

Hierzu zählen der sich wandelnde Flächenbedarf und das Nutzungsverhalten der vergangenen Jahre, die neu entstandene Anforderungen (New Work & Mobile Work) mit sich bringen. Im Fokus der Unternehmen stehen hier vor allem zentral gelegene, moderne Büroflächen in nachhaltigen Gebäuden, die sich gut für die hybride Arbeitswelt der Zukunft eignen. So zogen hier am Büromarkt die Spitzenmieten im ersten Halbjahr 2023 mit einer fast zweistelligen Wachstumsrate an, obwohl die Leerstände weiterhin sukzessive zunehmen. Grund dafür ist der hohe Bedarf an aktuell kaum verfügbaren modernen Flächen und flexiblen Nutzungsmöglichkeiten.

Die in Folge des Ukraine-Krieges eingetretene Verknappung von Bauvorprodukten und Baumaterial führte zu deutlich gestiegenen Kosten bei der Entwicklung und Erstellung von Büroimmobilien (inklusive Zinsen) sowie zur Belastung der kaufmännischen Gesamtrechnung. Insbesondere bei Bauträgern, die durch den Stopp der Fördermaßnahmen des Bundes (BMWK) einst einen Großteil der Entwicklermarge abdeckten und nun vollkommen neue Herangehensweisen planen und erproben müssen.

Günstige Nebenkosten und ESG-Konformität als Wettbewerbsvorteil

Die im Verhältnis noch einmal stärker angestiegenen Nebenkosten bei Immobilienbetrieb und -nutzung („die zweite Miete“), machen im Zuge der spätestens mit Beginn der Energiekrise und deutlicher Inflation mittlerweile häufig über 25 % der Gesamtmietbelastung aus – bei steigender Tendenz. Die Betriebskosten haben sich somit, insbesondere in den vergangenen beiden Jahren, mehr als verdoppelt.

Am deutlichsten ist die Steigerung in den letzten Jahren im Bereich der Kosten für Heizwärme und Strom. Im Bereich der konventionellen Gebäude sind aus Erfahrung etwa 63 % der Kosten nicht signifikant beeinflussbare Fixkosten beispielsweise für die Grundversorgung eines Gebäudes mit Energie und die Einhaltung gesetzlicher Betreiberpflichten. 16 % entfallen auf das Nutzerverhalten oder sind nur in Abstimmung mit dem Nutzer realisierbar beispielsweise Stromsparen in der Beleuchtung und Müllvermeidung bzw. -trennung. Es wird erwartet, dass „intelligente Gebäude“ besser an der tatsächlichen Auslastung antizipieren und damit zu einer Reduktion der Betriebskosten umfassend beitragen können.

BOB mit seinen rekordverdächtig geringen Energiekosten ist daher ein wesentlicher Faktor dafür, dass wir sehr gute Mieter wie die pronova BKK, die Autobahn GmbH des Bundes, E.ON oder die Bundesgenossenschaft für BOB begeistern können. Aktuell sprechen wir mit weiteren bekannten Unternehmen, wie DAX-Konzernen, über eine mögliche Zusammenarbeit.

Die EU-Transparenzverordnung ESG ist ein weiterer Markttreiber. Damit Unternehmen ein positives ESG-Rating erhalten, sind auch die Themen Büro und Mobilität ein Thema. In vielen Konzernen gibt es bereits Beschlüsse, die Neuanmietungen von Bürogebäuden unter den Vorbehalt von ESG und Klimaschutz stellen. Dabei schauen alle Beteiligte genauer als früher hin, da sich niemand den Imageschaden eines Greenwashing leisten kann. Daher wächst die Nachfrage nach ESG-konformen Büroimmobilien dynamisch, während die Angebote nur langsam hinterherkommen. Die aktuelle Immobilienkrise wird so zu einer Chance für BOB, da Nachfrage und Angebot die Wertigkeit eines Produktes bestimmen.

Marktsegment und Assetklassen

Unternehmen mit einem zukunftsweisenden Geschäftsmodell benötigen ambitionierte Mitarbeitende und Talente. Der demographische Wandel verknappt die menschliche Ressource, daher müssen sich Unternehmen in Zukunft bei den Arbeitgeberinnen und Arbeitgebern bewerben und müssen attraktive Angebote unterbreiten. Das Homeoffice wird der Ort für Abwicklungstätigkeiten sein. Gleichzeitig werden Abwicklungstätigkeiten zukünftig auf Systeme der Künstlichen Intelligenz verlagert werden. Die Bürofläche wird demnach abnehmen und sie wird hauptsächlich von kreativen Mitarbeitern und Mitarbeiterinnen zur Kommunikation und Kreation genutzt werden.

Die Bürofläche wird aber nach wie vor der einzige Ort sein, an dem das Unternehmen seine Unternehmenskultur begreifbar machen kann. Nachhaltigkeit, ESG und weitere Werte darüber hinaus werden das Büro prägen. Es wird daher ein hochwertiges Marktsegment im Bürobereich für diese Unternehmen entstehen. Gleichzeitig wird der gesamte Büromarkt aber schrumpfen.

BOBs werden in A-, B-, C- oder D-Städten und in Speckgürteln von A-Städten mit jeweils guter verkehrlicher Anbindung für Individualverkehr aber auch Öffentlichen Nahverkehr entwickelt. Dadurch dass es uns über das Seriensystem gelungen ist, die Kosten zu senken, können wir also auch in Nebenlagen bauen.

Ziel für die BOB AG ist es, die Serienidee auch auf andere Assetklassen, wie Wohnen, Seniorenwohnen oder Hotel auszuweiten. Wann diese Erweiterung des Produktportfolios erfolgen wird, ist aber noch nicht terminiert.

Was unterscheidet BOB von klassischen Immobilien?

Diese Frage können wir auf vielfältige Weise beantworten und es gibt viele technische Details, die den Unterschied darstellen.

An dieser Stelle möchten wir etwas anderes betonen: Jede Immobilie altert, es gibt Fehlnutzungen und Fehlfunktionen und so steigt der Energiebedarf gerne einmal auf 200 bis 300 %. Ja, Sie haben richtig gelesen, es geht um einige hundert Prozent Abweichung, wie wir bei fremden Bürogebäuden nachgemessen haben. Ein Nachhaltigkeitszertifikat und andere Auszeichnungen, die nur die Bauphase begleitet haben, hängen dann an der Immobilie und bei der Einweihungsfeier wurde das Energiekonzept gefeiert, dabei ist das Gebäude schon lange nicht mehr klimaneutral. Das könnte man auch als Greenwashing bezeichnen.

Und das Schlimme ist, niemand kümmert sich. Die Energie- und Nebenkosten zahlt der Mieter, es gibt kein juristisch verbrieftes Recht auf Effizienz. Sie können gerne klagen, Sie werden die 300 % Energiekosten dennoch zahlen müssen und dem Klimaschutz ist auch nicht gedient.

Diesem Mangel wollen wir mit BOB ein Ende setzen. Jeder BOB wird von der BOB-Gruppe betreut und zwar ein BOB-Leben lang. Wir bieten den Mietern eine Energiekosten- oder Nebenkostensicherung an, bei der wir ins Risiko gehen. Steigt zum Beispiel der Energiebedarf, dann zahlen wir die Mehrkosten und nicht Mieter oder Mieterin. Wir als Entwickler des BOB-Produktes wissen natürlich am besten, wie das Gebäude zu betreiben ist und können voraussagen, wie sich das Gebäude verhält und ob und wann welche Komponenten ausgetauscht werden müssen. Den Gebäudebetrieb übernehmen wir für geringere Energie- und Nebenkosten als bei konventionellen Bürogebäuden, so dass der Mieter entlastet ist und – das sei für alle Investoren in die BOB AG noch erwähnt – wir verdienen sogar noch Geld mit dieser Leistung.

Es war immer unser Traum, Geschäftsmodelle zu bauen, die dem Klimaschutz dienen, denn so wird Klimaschutz skalierbar.

BOBs außerordentliche Kosteneffizienz

Effizienz ist BOBs zweiter Vorname. Als Technologieunternehmen beherrschen wir die Methoden der Verschlankung und der Entwicklung integraler Konzepte. Mit integralen Konzepten sind die gegenseitigen Abhängigkeiten von Einflussgrößen gemeint, die sich nicht mit einfacher Rechenmethode optimieren lassen. Daher ist BOB ausschließlich mit rechnerbasierter Gebäudesimulation entstanden. So wie heute die ersten Crash-Tests bei PKWs im Rechner erfolgen, verproben wir die raumklimatischen, akustischen und energetischen Eigenschaften eines BOBs auch zunächst digital im Computer.

Dazu ein Beispiel. Wenn Sie den Glasanteil in einem Bürogebäude vergrößern, dann fällt mehr Licht in das Gebäude, so dass Sie Energie für Kunstlicht sparen können. Da Glas aber um den Faktor 5 schlechter dämmt als eine Fassade steigt der Heizenergiebedarf, wenn der Glasanteil steigt. Und da im Sommer bei großen Glasflächen mehr Sonne in das Gebäude fällt, steigt ebenso der Kühlenergiebedarf. Weiterhin ist bekannt, dass der Mensch über die Aufnahme von Tageslicht dringend notwendiges Vitamin D produziert. Daher sollte möglichst viel Tageslicht in das Gebäude fallen. Welcher ist jetzt der richtige Glasanteil?

Um diese und viele weitere so komplexe Fragestellungen beantworten zu können, haben wir viele Jahre Know-how aufgebaut, BOB im Rechner simuliert und in der Praxis das Ergebnis im eigenen BOB (Prototyp BOB.Aachen) und so im Alltag verprobt. Auf diese Weise ist ein System entstanden, das einen großen Marktvorsprung besitzt.

Geringe Energie- und Nebenkosten

BOB hat herausragend kleine Energiekosten. Im Vergleich zu konventionellen Neubauten spart BOB 80 % an Energiekosten. Die geringen Energiekosten zahlen sich für BOB-Mieter und -mieterinnen in den nächsten Jahren insbesondere durch den Einfluss der Inflation und der Energiekostensteigerung nochmals deutlich aus.

Photovoltaik, Geothermie und Automatisierung kosten nur in der Anschaffung Geld, nachher wirken sie nahezu kostenlos. Das Diagramm zeigt, dass ein BOB im 15. Jahr mit einer Inflationsrate von 5 % pro Jahr immer noch unter den heutigen (!) Energiekosten eines konventionellen Neubaus liegt.

Baukosteneffizienz

Damit wir BOB skalieren können, mussten auch die Herstellkosten gering sein. Durch die Serienentwicklung ist es uns gelungen, sowohl das Bauprodukt zu optimieren als auch die Prozesse für Planung und Bau zu verschlanken. So hat ein BOB im Vergleich zu einem konventionellen Bürogebäude zum Beispiel extrem wenig Technik. Die elektrische Leistung, die wir für die Heizung benötigen, beträgt bei 10.000 m² BOB tatsächlich der elektrischen Leistung von 10 Toastern. Diese Optimierung spart Anlagentechnik und verringert die Baukosten deutlich.

CO₂-Emissionen, Klimaneutralität und Ressourcenschutz

BOB ist im Gebäudebetrieb bei den CO₂-Emissionen mindestens um den Faktor 10 effizienter als ein Standardbürogebäude ohne Berücksichtigung des Einkaufs von grünem Strom.

Die BOB-Daten sind klimabereinigte Messdaten aus mehreren Jahren von mehreren BOBs. Der Anteil an Photovoltaik schwankt je nach Größe der verfügbaren Dachfläche. In den Wert CO₂-Äquivalent fließen neben Kohlendioxid (CO₂) alle Treibhausgase ein.

Mit dem CRREM-Tool (Carbon Risk Real Estate Monitor) hat die EU ein Verfahren geschaffen, das bewertet, ob eine Immobilie so wenig CO₂ emittiert, dass sie dem 1,5-Grad-Ziel dient. Liegt eine Immobilie oberhalb des CRREM-Pfades, muss die Immobilie energetisch saniert werden. Alle EU-Länder sind aufgefordert, dies in nationales Recht zu überführen.

Ein BOB als Neubau oder Sanierung ist bereits heute klimaneutral. Der Energiebedarf eines BOBs ist so gering, wie bei wahrscheinlich derzeit keiner anderen Büroimmobilie. Die Kurve liegt knapp oberhalb der X-Achse, wie die nachfolgende Abbildung zeigt.

Ressourcenschutz und Kreislaufwirtschaft

Als ersten Schritt zu den Themen Ressourcenschutz und Kreislaufwirtschaft nutzen wir unser BIM-Modell, das auf Knopfdruck den ökologischen Fußabdruck aus tausenden von Bauteilen ermittelt. So lässt sich in Szenarien der Fußabdruck verringern.

Unsere Lieferkette mit teilweise festen Lieferanten wird nach dem Kriterium des Ressourcenschutzes ausgesucht. So suchen wir Bauteile, die zum Beispiel dem Cradle-to-Cradle-Prinzip folgen. Recycelter Beton, recyceltes Aluminium, recycelter Klinker oder Innenwandsysteme bzw. Teppichböden, die die Hersteller in ihren Stoffkreislauf zurückführen, sind Beispiele für Maßnahmen, die wir prüfen und umsetzen. Dabei ist immer zu beachten, dass es natürlich keinen Sinn ergibt, recycelten Klinker in 1.000 km Entfernung einzukaufen und auch beim Baustoff Holz schauen wir genau hin. Holz ist zwar ein nachwachsender Rohstoff, aber gleichzeitig dienen Bäume dem Klimaschutz. Daher darf Bauen mit Holz nicht unsere Wälder verkleinern. Leider werden Waldflächen, auf denen keine Bäume stehen, als Waldflächen ausgewiesen, also auch hier besteht Transparenzbedarf im Sinne einer ganzheitlichen Lösung.

Auch der Abriss bietet Chancen. Der Abriss eines veralteten Sportcenters in Hannover wurde zum Beispiel zu 80 % wiederverwendet. Sportgeräte, Tennisnetze und ganze Leichtbauhallen wurden zur Weiternutzung verschenkt. Minderwertiges Abrissmaterial wurde zerkleinert und als Füllstoff für die Gründung auf dem Grundstück belassen.

BOB-Gebäudeplattform

Wie man es von einem PKW her kennt, haben wir eine modulare Plattform für BOB entwickelt. Wir haben also das kleinste BOB-Element definiert, was man sich wie einen sehr großen Legobaustein vorstellen kann. Dieser Baustein kann jetzt auf sehr viele Gebäudekubaturen (Quader, U-Form, L-Form, Dreieck …) angewandt und beliebig oft kombiniert werden. So sind 2.000 m² BOB genauso möglich wie 20.000 m² BOB. Die Architektur eines BOBs kann hinsichtlich Größe, Kubatur und Fassadenentwicklung in Abstimmung mit der Umgebung entwickelt werden. Gute Architektur und Innendesign sind auch bei BOB herausragende Merkmale für ein nachhaltig nutzbares Gebäude.

Bauphysik, Raumklimakomfort und Energieeffizienz sind aufeinander abgestimmt. Technische Kernkomponenten wie die Wärmepumpe oder die Automatisierung bzw. Digitalisierung sind Eigenentwicklungen im BOB-Netzwerk. Jeder BOB hat als Seriensystem denselben technischen Aufbau, dieselben Sensoren bzw. Aktoren und dieselbe Software. So und nur so erfolgt der Gebäudebetrieb reibungsfrei und vor allem automatisiert.

Wichtig ist uns zudem die einfache und immer identische Bedienbarkeit. So hat zum Beispiel jeder BOB dasselbe Schließsystem, so dass Wiederholungskunden mit demselben Schließmedium Zugang zu ihren Mieteinheiten erhalten.

Energie- und Raumklimakonzept

BOB setzt Geothermie als Heiz- und Kühlquelle ein. So wird im Sommer kühles Wasser aus dem Erdreich zur Kühlung des BOBs genutzt, während das warme Wasser in das Erdreich transportiert und dort angelagert wird. Die so im Erdreich gespeicherte Wärme kann im Winter wieder zu Heizung genutzt werden. BOBs werden also ohne Klimaanlage und mit CO₂-freier Erdkälte gekühlt und es wird sogar noch Energie für die Heizung gewonnen. Effizienter geht es nicht.

BOB-Wärmepumpe, Weltrekord verdächtig

Die speziell für BOB entwickelte Wärmepumpe der deutschen Tochter des Schweizer Unternehmens Friotherm senkt der Stromverbrauch im BOB weiter signifikant. Mit extrem geringen Vorlauftemperaturen und einem integrierten technischen System schafft sie Rekordwerte für die Jahresarbeitszahl von 8-9, wie wir im Prototypen BOB.Aachen nachgemessen haben. Das bedeutet, aus einer Kilowattstunde elektrischer Energie entstehen 8-9 Kilowattstunden Wärme. Normale Wärmepumpen erzeugen 3-5 Kilowattsunden Wärme. Natürlich ist eine Wärmepumpe in dieser kleinen Stückzahl teurer als Standardsysteme, der Klimawandel wird aber für die Menschheit noch teurer werden, daher investieren wir gerne in dieses technische Wunderwerk. Die Wärmepumpe nutzt eine Technologie, die bisher noch nicht angewandt wurde.

Digitalisierung

Für jeden BOB gibt es einen digitalen Zwilling. Mittels Building Information Modeling (BIM) wird aus der Büroimmobilie BOB eine Datenbank. So lassen sich Baukosten in wenigen Schritten mit großer Präzision bestimmen, der ökologische Fußabdruck kann auf Knopfdruck ermittelt werden und im Gebäudebetrieb ist auch nach 30 Jahren noch bekannt, welche technische Komponente welche Funktion hat.

In der Bauphase überlagert das BIM-Modell über Augmented Reality die Realität, so dass per iPad oder Smartphone ein visueller Abgleich aus Plan und Bauzustand hergestellt wird. Planungsbesprechungen zwischen den Gewerken werden anhand des BIM-Modells in 3-Dimensionen durchgeführt und sogar das Besprechungsprotokoll verfügt über einen Link exakt zu dem Detail, das angepasst oder geändert werden soll.

Und im Gebäudebetrieb werden zukünftig Messdaten nicht mehr allein als Zahl sondern im 3-D-Modell exakt an der räumliche Stelle dargestellt, an der der Messsensor aufgehängt ist.

Automatisierung

Jeder BOB verfügt über mehrere tausend Datenpunkte. Sensoren erfassen Temperatur-, Licht- oder Luftqualitätsdaten, Messuhren senden Energie- oder Leistungsdaten und Leuchten, Lüftungsanlagen, Ventile oder Pumpen übermitteln Zustandsdaten. So können wir jeden BOB aus der Ferne analysieren und optimieren. Fehlfunktionen erkennen wir deutlich vor den Mietern der Immobilie. Damit auch die Nutzer und Nutzerinnen für ihren Energiebedarf ein Gefühl bekommen und so bei der Energieeinsparung mitwirken, liefern wir je Mieteinheit in Echtzeit die Energiedaten für Heizung, Kühlung, Lüftung und Beleuchtung.

Über Wettervorhersagedaten wird BOB vorausschauend gesteuert. Scheint im Winter am nächsten Tag die Sonne, wird die Heizung schon weit vorher ausgeschaltet, so dass Heizenergie gespart wird und die Sonnenenergie den Raum nicht überhitzt.

Die jährlich ca. 50 Mio. Messdaten eines jeden BOBs sendet das System vor Ort in die BOB-Cloud. Dort erfolgen die zentrale Analyse und Auswertung. So ist es zukünftig möglich, dass BOBs miteinander kommunizieren und sich über optimale Regelstrategien „austauschen“. Wichtig ist uns, dass sowohl die Menschen, die BOBs planen, bauen oder betreiben, als auch die Software selbst einem ständigen Lernprozess unterliegen.

Die Software BOB.i übernimmt hierbei folgende Aufgaben:

• Aufbereitung der Daten mit Methoden der künstlichen Intelligenz
• Analyse der Daten und generieren von Alarmen, sofern der Energiebedarf zu hoch ist
• Visualisierung der Daten für das Facility Management und die Nutzer ob Laie oder Experte
• Bedienschnittstelle für die Nutzerinnen und Nutzer
• laufende Optimierung der Steuerung und Regelung durch lernende Algorithmen für eine stetige Verbesserung des Raumklimakomforts bei minimalem Energieeinsatz

Internet of Things

Mit Internet of Things (IoT) werden technische Komponenten bezeichnet, die ihre Daten mit der Cloud teilen. In der Cloud können dann logische Verknüpfungen hergestellt werden. So kann der PKW, der gerade an das Bürogebäude heranfährt, die Lüftungsanlage im Büro des Nutzers einschalten. Uhr, Handy, Ladestation, Schließsystem des BOBs oder Parkplatzwächter können Daten tauschen und intelligente Funktionen generieren. BOB selbst verfügt über eine Schnittstelle, so dass auch ältere BOBs demnächst über ein Upgrade IoT-kompatibel sind.

Nachfolgende Grafik zeigt die Entwicklung der Gebäudeplattform bis in die Gegenwart. Weitere Schritte werden folgen.

Grundprinzip des Geschäftsmodells

Wir sind der „Lieferant“ des klimaneutralen Bürogebäudeproduktes BOB und betreiben jeden BOB in seinem Lebenszyklus. Wir verstehen uns also als Technologieunternehmen, wie dies in der Industrie üblich ist. In dieser Analogie sind Fließband digitale Prozesse und unsere Produktionshalle ist die jeweilige Baustelle. Das Autohaus sind wir selbst, denn jeder BOB wird von uns betrieben.

Nun gibt es zwei Geschäftsmodelle, über die wir juristisch betrachtet agieren.

Developer und Bauherr

Als Developer agieren wir wie ein Bauherr. Wir gründen (teilweise gemeinsam mit Partnern) eine Projektgesellschaft, kaufen mit ihr die Grundstücke oder zu sanierende Objekte, suchen die Mieter, sorgen für die Finanzierung und bauen den BOB bis zu Übergabe. Nach Fertigstellung verkaufen wir das Objekt an einen Bestandshalter, dessen Geschäftsmodell Bestandshaltung und Vermietung ist. In dieser Rolle verdienen wir auf folgenden Wegen Geld:

• Die BOB project development GmbH erhält für ihre Projektentwicklung Honorare von der Projektgesellschaft für Dienstleistungen im Bereich Finanzierung, Projektmarketing, Mieterbetreuung, Bauherrenvertretung bei Behörden usw.
• Die BOB project management GmbH erhält für die Bauspezialisten Honorare von der Projektgesellschaft für die Bauprojektsteuerung, die Qualitätssicherung und die Durchführung der Inbetriebnahme.
• Für die Produktentwicklung, die die BOB AG wirtschaftlich und inhaltlich verantwortet, bekommt die BOB AG eine Lizenzgebühr. Der eigentliche Projektgewinn ist der Trading Profit also die Differenz aus Herstellkosten und erzieltem Verkaufspreis. Diesen nimmt die BOB AG ein, da sie die Muttergesellschaft der Projektgesellschaft ist. Sofern wir Partner in der Projektgesellschaft haben, erhält die BOB AG den vorher vereinbarten Anteil am Trading Profit.

Service Development

Als Service Developer sind wir nicht der Bauherr. Juristisch betrachtet, sind wir also nicht der Eigentümer des Grundstücks oder des zu sanierenden Objektes. Wir sind hingegen Dienstleister mit unterschiedlichen Rollen. Möglich ist, dass wir das Bauvorhaben nur steuern, und der Bauherr beauftragt die Planenden und die Bauausführenden. Alternativ sind wir Generalplaner, nehmen also alle Planende unter unsere juristische Verantwortung. Oder wir sind Generalübernehmer, so dass wir Planende und Bauausführende direkt beauftragen und die Gesamtleistung an den Bauherren verkaufen. Die Einnahmequellen sind hier zum Development vergleichbar:

• Die BOB project development GmbH erhält für ihre Projektentwickler Honorare von der Projektgesellschaft für Dienstleistungen im Bereich Finanzierung, Projektmarketing, Mieterbetreuung, Bauherrenvertretung bei Behörden usw.
• Die BOB project management GmbH erhält für die Bauspezialisten Honorare von der Projektgesellschaft für die Bauprojektsteuerung, die Qualitätssicherung und die Durchführung der Inbetriebnahme.
• Für die Produktentwicklung, die die BOB AG wirtschaftlich und inhaltlich verantwortet, bekommt die BOB AG eine Lizenzgebühr.
• Einen zusätzlichen Projektgewinn generiert die BOB AG durch eine Erfolgsbeteiligung, die mit dem Bauherrn vereinbart wird.
• Wenn wir beim Service Development Planer- oder Bauleistungen unter unser juristisches Dach nehmen, gehen wir ein Risiko ein. Dafür wird ein Aufschlag auf die eingekauften Leistungen erhoben und so an den Bauherren verkauft. So kann ein weiterer Projektgewinn erzeugt werden.

Gebäudebetrieb

Um Greenwashing zu vermeiden, betreiben wir jeden BOB und übernehmen mindestens das Energiemanagement. Aber auch das Gebäudemanagement bieten wir den Bauherren an und wir werden dafür sorgen, dass dieses so lukrativ ist, dass auch dieser Auftrag bei uns eingeht. Wir wollen so auch dafür sorgen, dass sämtliche Qualitäten eines BOBs erhalten bleiben. Im Gebäudebetrieb gibt es folgende Einnahmen für uns:

• Die BOB project services GmbH erhält eine Energiekostenpauschale für die Lieferung von Wärme, Kälte, Belüftung, Allgemeinbeleuchtung und Allgemeinstrom. Mit der eigenen Photovoltaikanlage auf dem Dach des BOBs erzeugt die Gesellschaft Strom und kauft weiteren grünen Strom ein. Die Differenz aus Einkauf und Energiekostenpauschale ist der Gewinn.
• Dasselbe Vorgehen gilt für die Nebenkostenpauschale. Auch hier ist Differenz aus Einkauf und Nebenkostenpauschale unser Gewinn. Wir machen also aus Effizienz ein Geschäftsmodell.
• In Zukunft werden wir weitere Services den Bestandshaltern und den Mietern eines BOBs anbieten. Das kann das Property Management, die Nachvermietung, Car-Sharing, Verkauf von grünem Strom an die Mieter durch eigene zentrale Photovoltaikanlagen oder auch Software sein. Denn auch BOB.i werden wir zur Servicezentrale ausbauen.

Netzwerkstrategie

Um für alle genannten Themen über Expertinnen und Experten zu verfügen, haben wir ein Partnernetzwerk mit über 100 Firmenpartnern aufgebaut. Architekten, Techniker, Softwarespezialisten, Geothermieexperten, BIM-Manager, Anlagenbauer für die Wärmepumpe, Lieferanten von Innenwänden, Fassaden, Teppichboden. Es gibt eine lange Liste von schlauen und engagierten Menschen, die wir über das Partnernetzwerk einbinden. Alle Partner sind auf die Eigenschaften des BOB geschult und kennen ihre jeweilige Schnittstelle zu anderen Partnerfirmen. Auch dieses Vorgehen entspricht der der Industrie. Auch ein PKW-Hersteller kauft 80 % der Komponenten bei festen Zuliefer-Betrieben ein und ist selbst „nur“ der Systemintegrator, der Produktlieferant und derjenige, der aus einer Marke ein Qualitätsversprechen macht.

Die Gründer der BOB AG Dr. Bernhard Frohn und Hermann Dulle hatten die Vision von einer perfekt funktionierenden und klimaneutralen Büroimmobilie. Die großen Herausforderungen und die Komplexität der Aufgabe führten uns zur Entwicklung einer skalierbaren Gebäudeplattform nach dem Modell industrieller Fertigung allerdings mit dem Merkmal einer stets individuellen Architektur.

Ein komplexes System besteht aus vielen Teilsystemen, die perfekt miteinander verzahnt werden müssen. Um das tun zu können, haben wir viele Spezialistinnen und Spezialisten und Zielgruppen befragt und ihnen zugehört. Architekten, Investoren, Juristen, Nachhaltigkeitsexperten, Ingenieure, Mieter, Bauausführende, Techniker, Finanzierungsexperten, Ökobilanzierer, Facility Manager, Softwareentwickler und einige mehr haben uns Input gegeben. Unser Job war und ist die Integration der Einzelaspekte in ein Produkt, das Menschen, dem Planeten und der Wirtschaft dient. Insofern besteht BOB aus den Mitarbeitenden der BOB-Gruppe und sehr vielen und geschätzten Netzwerkpartnerinnen und -partnern.

So ist BOB entstanden und so wird BOB stetig weiterentwickelt.

Aktionäre, Vorstand und Aufsichtsrat

Aktionäre

Die BOB efficiency design AG hat derzeit insgesamt fünf engagierte Investoren (davon zwei Vorstände, drei Aufsichtsräte) die das konsequente Wachstum und die innovative Entwicklung des Unternehmens betreiben. Die enge Beziehung zwischen den Aktionären basiert auf einer langjährigen Erfahrung in Organfunktionen von Kapitalgesellschaften, der eng verzahnten Zusammenarbeit sowie höchstem gegenseitigem Vertrauen. BOB hat in den vergangenen Jahren eine sehr beeindruckende Erfolgsbilanz mit kontinuierlichem Wachstum der Projekt- und Geschäftsentwicklung vorzuweisen.

Vorstand

Aufsichtsrat

Struktur der BOB-Unternehmensgruppe

In unserer Unternehmensgruppe mit ihren funktionsspezifischen Gesellschaften, verfügen wir über ein individuell umfassendes Know-how in der Breite und Tiefe unserer Geschäftsfelder. Unser hochengagiertes Team bringt gemeinsam die BOB-Projekte sowie unseren – aus Sicht der Gebäudebranche – revolutionären Ansatz eines seriell-nachhaltigen ESG-Produktes voran. Durch die Fokussierung bestimmter Bereiche, die agil zusammenarbeiten und prozessual     ineinandergreifen, können wir höchste Qualität, Effizienz und Transparenz unternehmensweit sicherstellen. Die durch die enge Abstimmung mit unseren Netzwerkpartnern entstehenden Synergien zeigen umgehend unsere Projektergebnisse.

Verantwortliche Geschäftsführer aus dem Gesellschafterkreis verbinden aktive Mitgestaltung und Verantwortung. Die übergreifende Verbindung zwischen Unternehmen, Produkt und Marke ist dabei die Grundlage für unsere Erfolge. Wir sind ein starkes Team, in dem jeder und jede die Stärken zum Einsatz bringen und wir auf diese Weise innovativ miteinander wachsen. Diese Energie treibt uns fortlaufend an.

BOB-Zahlen und Prognose

Die BOB efficiency design AG hat in den vergangenen Jahren eine erfolgreiche Entwicklung genommen. Im Zeitraum von 2019 bis 2022 stiegen Gesamtumsatz sowie Reinertrag auf 4.092 TEUR bzw. 2.905 TEUR. Diese Zahlen zeigen unsere stabile Position im Markt und legen den Grundstein für weiteres Wachstum.

Folgende BOB-Projekte wurden bisher fertiggestellt:

Für die Zukunft haben wir für uns einen Wachstumsplan erarbeitet. Dieser berücksichtigt

• das oben beschriebene Marktpotential für klimaneutrale und ESG-konforme Büroimmobilien bei gleichzeitigem Schrumpfen des Gesamtmarktes,
• die wirtschaftlichen Parameter, die sich nach Kosten- und Zinskostenerhöhung für unser Geschäftsmodell ergeben,
• die Dauer eines BOB-Projektes, die inklusive der kostenintensiven Vorphase 3-5 Jahre betragen kann,
• die positive Entwicklung im Mietermarkt, die zunehmend klimaneutrale und ESG-konforme Büroimmobilien durch erhöhte Mieten belohnen,
• den positiven Verlauf des Crowdinvestings sowie die Gewinnung weiterer Kapitalpartner oder Joint-Venture-Partner für die Projektfinanzierung
• sowie unsere Möglichkeiten neue Mitarbeitende und Netzwerkpartner zu akquirieren und in einer eigenen Akademie für die Arbeit bei BOB zu qualifizieren.

Die Möglichkeit, dass klimaneutrale und ESG-konforme Büroimmobilien einen höheren Kaufpreis erzielen könnten, haben wir aus Sicherheitsgründen nicht berücksichtigt, da es noch keinen Nachweis hierfür gibt.

Aktuelle Projektpipeline

Aktuell existiert folgende Projektpipeline:

• Development: BOB.Krefeld, BOB.Hannover 1. Bauabschnitt, BOB.Hannover 2. Bauabschnitt, BOB.Hamm, BOB.Düsseldorf
• Service Development: BOB.Nürnberg
• In Akquisition befindlich sind Grundstücke oder Objekte in Hamburg, Mönchengladbach, Essen und Dortmund. Diese sind juristisch aber noch nicht gebunden, so dass unklar ist, ob und wann die Entwicklung dieser Projekte beginnen kann. Je nach Situation kann eine solche Vorentwicklung 2 bis 3 Jahre dauern.

Nachfolgendes Diagramm zeigt die existierende Pipeline und unsere Wachstumsziele bis 2030. Ein Projekt dauert zwischen 3 bis 5 Jahren, dargestellt ist die mittlere Auslastung eines Projektes pro Jahr.