CIM30 – Wohnen in München

Anbieterin und Emittentin der vorliegenden Kapitalanlage ist Living Munich GmbH, eingetragen im Handelsregister des Amtsgerichts München unter HRB 274971. Die Gesellschaft ist auf unbestimmte Zeit errichtet.

Gegenstand der Gesellschaft ist der Erwerb und die Verwaltung, Entwicklung und Verwertung eigenen Vermögens, insbesondere vom Grundbesitz.

Auf den Inhaber lautende Schuldverschreibungen in Form eines Kryptowertpapiers nach dem eWpG.

Die Mindestzeichnungssumme beträgt 250,00 € (zweihundertfünfzig Schuldverschreibungen zu je 1,00 €). Es können nur ganze Schuldverschreibungen gezeichnet werden.

950.000,00 €

Die Laufzeit der Schuldverschreibungen beginnt am 27.01.2026 (einschließlich) (der „Laufzeitbeginn“) und endet am 26.01.2029 (einschließlich) (das „Laufzeitende“).

Die Emittentin hat das Recht, die Schuldverschreibungen ohne Angabe von Gründen frühestens zum 30.09.2027 (der „Kündigungszeitpunkt“) zu kündigen, sofern sie dies mindestens 4 Wochen vor diesem Zeitpunkt bekannt gibt. Die Rückzahlung der Schuldverschreibungen erfolgt zum Nennbetrag zzgl. bis zum Kündigungszeitpunkt aufgelaufener und noch nicht bezahlter Zinsen nebst einer Vorfälligkeitsentschädigung in Höhe von 30 % der Zinsen, die auf die Schuldverschreibungen vom Kündigungszeitpunkt bis zum Laufzeitende noch fällig geworden wären. Im Fall einer ordentlichen Kündigung sind Rückzahlung, Zinsen und die Vorfälligkeitsentschädigung am Kündigungszeitpunkt fällig.

Die Schuldverschreibungen werden ab dem Einzahlungstag bis zum Laufzeitende bzw. bis zu einer etwaigen Kündigung mit jährlich 9,25 % (der „Zinssatz“) auf ihren Nennbetrag verzinst; die Zinszahlung erfolgt endfällig am Rückzahlungstag.

Zudem erhalten die Anleger eine variable Bonuskomponente, die von den erzielten Verkaufserlösen der Wohneinheiten abhängig ist. Sofern die mit den Käufern der Wohneinheiten notarisierten Kaufpreise den Betrag von 7,48 Mio. € um mindestens 0,5 Mio. € übersteigen und bis zum Laufzeitende vertraglich festgehalten wurden, erhalten die Anleger rückwirkend für die gesamte Laufzeit des Wertpapiers eine variable Bonuskomponente in Form einer weiteren Verzinsung in Höhe von 0,25 % p. a. des Nennbetrags (die „variable Bonuskomponente“).

Ein Zinszeitraum umfasst die Zeit vom Laufzeitbeginn bis zum Rückzahlungstag; eine unterjährige Zinszahlung findet nicht statt. Die Zinsen sind vorbehaltlich des Nachrangs am Rückzahlungstag fällig. Soweit die Emittentin die Zinsen am Rückzahlungstag trotz Fälligkeit nicht zahlt, verlängert sich die Verzinsung bis zum Tag der tatsächlichen Zahlung. Ist der Rückzahlungstag kein Bankarbeitstag, so wird die betreffende Zahlung erst am nächstfolgenden Bankarbeitstag geleistet, ohne dass wegen dieses Zahlungsaufschubes Zinsen und/ oder Verzugszinsen zu zahlen sind. Ein „Bankarbeitstag“ ist jeder Tag (außer einem Samstag oder Sonntag), (i) an dem das Clearingsystem und (ii) alle betroffenen Bereiche des Eurosystem-Real-Time-Gross-Settlement-Systems T2 (T2) geöffnet sind, um Zahlungen abzuwickeln. „Einzahlungstag“ ist der Tag der Gutschrift der Zeichnungssumme auf dem in der Zeichnungserklärung angegebenen Konto der Emittentin.

Sofern die Emittentin die Schuldverschreibungen am Rückzahlungstag nicht zurückzahlt, werden die Schuldverschreibungen über den Rückzahlungstag hinaus mit jährlich 14,25 % verzinst („Verzugszinsen“). Gleiches gilt für den Fall der Rückzahlung bei Kündigung aus wichtigem Grund. Zinsen auf Zinsen („Zinseszins“) fallen nicht an und sind ausgeschlossen.

Die Zinsen sowie die variable Bonuskomponente werden nach der Zinsberechnungsmethode ACT/ACT (ISDA) berechnet (unbereinigt). Zinsen, die auf einen Zeitraum von weniger als einem Jahr zu berechnen sind, werden auf Basis der tatsächlich verstrichenen Tage, geteilt durch 365, berechnet (bzw. falls ein Teil dieses Zeitraums in ein Schaltjahr fällt, auf der Grundlage der Summe von (i) der tatsächlichen Anzahl von Tagen des Zeitraums, die in dieses Schaltjahr fallen, dividiert durch 366, und (ii) der tatsächlichen Anzahl von Tagen des Zeitraums, die nicht in das Schaltjahr fallen, dividiert durch 365).

Die Emittentin verpflichtet sich die Schuldverschreibungen vorbehaltlich des Nachrangs am 27.01.2029 in Höhe des Nennbetrages (der „Rückzahlungstag“) zurückzuzahlen, sofern sie nicht zuvor bereits insgesamt oder teilweise zurückgezahlt oder zurückgekauft worden sind. Ist der Rückzahlungstag kein Bankarbeitstag, so wird die betreffende Zahlung erst am nächstfolgenden Bankarbeitstag geleistet, ohne dass wegen dieses Zahlungsaufschubes Zinsen und/ oder Verzugszinsen zu zahlen sind.

Die Schuldverschreibungen begründen unmittelbare und – mit Ausnahme des Nachrangs – gleichrangige Verbindlichkeiten der Emittentin, die untereinander und mit sämtlichen anderen nicht nachrangigen Verbindlichkeiten der Emittentin in gleichem Rang stehen.

Die Emittentin hat bei

- der EXPEC Invest 1 GmbH ein Darlehen (die „EX1-Drittfinanzierungsvereinbarung“) in Höhe von 1.800.000 € aufgenommen (die „EX1-Darlehensforderung“),

- der Expec Property Developer GmbH ein Darlehen (die „EXP-Drittfinanzierungsvereinbarung“) in Höhe von 360.000 € aufgenommen (die „EXP-Darlehensforderung“),

- der Expec Holding GmbH ein Darlehen (die „EH-Drittfinanzierungsvereinbarung“) in Höhe von 440.000 € aufgenommen (die „EH-Darlehensforderung“),

- der Expec Estate Benefis GmbH ein Darlehen (die „EE-Drittfinanzierungsvereinbarung“) in Höhe von 50.000 € aufgenommen (die „EE-Darlehensforderung“),

- der Cibola GmbH ein Darlehen (die „CB-Drittfinanzierungsvereinbarung“) in Höhe von 500.000 € aufgenommen (die „CB-Darlehensforderung“),

- der CE Beteiligungs GmbH ein Darlehen (die „CE-Drittfinanzierungsvereinbarung“) in Höhe von 20.000 € aufgenommen (die „CE-Darlehensforderung“),

(EXPEC Invest 1 GmbH, Expec Property Developer GmbH, Expec Holding GmbH, Expec Estate Benefis GmbH, Cibola GmbH und CE Beteiligungs GmbH gemeinsam die „Darlehensgeber“; die EX1-Drittfinanzierungsvereinbarung, die EXP-Drittfinanzierungsvereinbarung, EH-Drittfinanzierungsvereinbarung, die EE-Drittfinanzierungsvereinbarung, die CB-Drittfinanzierungsvereinbarung und die CE-Drittfinanzierungsvereinbarung gemeinsam die „Drittfinanzierungsvereinbarungen“; die EX1-Darlehensforderung, die EXP-Darlehensforderung, die EH-Darlehensforderung, die EE-Darlehensforderung, die CB-Darlehensforderung und die CE-Darlehensforderung gemeinsam die „Darlehensforderungen“).

Die Emittentin und die Darlehensgeber haben zu diesen Darlehensverträgen jeweils eine zusätzliche Rangrücktrittsvereinbarung (die „Rangrücktrittsvereinbarungen“) abgeschlossen. In diesen Rangrücktrittsvereinbarungen ist unter anderem geregelt, dass die Darlehensforderungen, solange die Forderungen aus diesen Schuldverschreibungen nicht vollständig erfüllt sind, nicht ohne vorherige Zustimmung der Anleger bedient werden dürfen. Die Geltendmachung von Darlehensforderungen zum Zwecke der Verjährungshemmung ist ausnahmsweise ohne Zustimmung der Anleger innerhalb eines halben Jahres vor Eintritt einer möglichen Verjährung zulässig. Die Darlehensgeber haben sich zudem verpflichtet, auch nach Fälligstellung der Teilschuldverschreibungen keine Liquidität zum Zwecke der Tilgung der Darlehensforderungen einzuziehen und auch im Übrigen nicht in das Gesellschaftsvermögen der Emittentin zu vollstrecken, solange u.a. die Forderungen der Anleger aus diesen Schuldverschreibungen nicht vollständig erfüllt sind. Die Anleger stimmten bereits jetzt einer Abtretung und/oder Verpfändung der Darlehensforderungen an Dritte zu, wenn der jeweilige Dritte die in den Rangrücktrittsvereinbarungen getroffenen Regelungen gegen sich gelten lässt.

Der Anleger tritt für den Fall der Eröffnung eines Insolvenzverfahrens über das Vermögen der Gesellschaft sowie im Falle der Liquidation im Rang ausschließlich hinter die Forderungen der finanzierenden Bank aus dem Kreditvertrag vom 17.04.2025 (Volksbank Raiffeisenbank Fürstenfeldbruck eG, Dachauer Str. 10, 82256 Fürstenfeldbruck; Darlehensnummer 304820762; Kreditbetrag 6.590.000,00 €) mit sämtlichen Ansprüchen aus den Schuldverschreibungen zurück (der „Nachrang“); im Übrigen sind die Forderungen der Anleger nicht nachrangig und untereinander gleichrangig

Die Schuldverschreibungen werden (i) über eine Patronatserklärung der EXPEC Holding GmbH bis zu einem Höchstbetrag von 950.000,00 € sowie (ii) über eine Bürgschaft von Herrn Thomas Gugau bis zu einem Höchstbetrag von 500.000,00 € abgesichert.

In München errichtet die Emittentin eine Wohnimmobilie mit 5 Reihenhäusern zu je 4 Geschossen. Zweck der Kapitalanlage ist ein sogenannter equity release, die Freigabe von Eigenkapital.

Es wird kein Agio erhoben.

Die Haftung der Anleger/innen ist auf den Anlagebetrag begrenzt. Eine Nachschusspflicht gegenüber der Emittentin besteht nicht.

Der in Aussicht gestellte Zinssatz von 9,25 % p. a. ist auf der Grundlage von marktorientierten Einnahmeerwartungen kalkuliert. Die Anleger/innen haben durch diese avisierte Verzinsung einen höheren vertraglichen Renditeanspruch als die finanzierende Bank, da dieser Sicherheiten am Projekt eingeräumt werden. Darüber hinaus wird den Anleger/innen eine variable Bonuskomponente in Höhe von 0,25 % p. a. in Aussicht gestellt, die von den erzielten, notarisierten Kaufpreisen abhängig ist. Die Bonuskomponente fällt an, sofern der mit den Käufern insgesamt erzielte und vor Laufzeitende notarisierte Kaufpreis den Betrag von 7.480.000,00 € um 500.000,00 € übersteigt.

Durch Münchens kontinuierlich wachsende Bevölkerung steht das Angebot von Wohnraum einer stabilen Nachfrage gegenüber. Entsprechend kann auch der Münchener Immobilienmarkt als stabil und zukunftsfähig beschrieben werden. Mit den 5 Reihenhäusern in der Cimbernstraße entsteht im Bezirk Sendling-Westpark, im Münchener Südwesten, eine Wohnimmobilie in attraktiver Lage. Die Umgebung ist ruhig, ohne angrenzende Hauptverkehrsstraßen und Nahversorger sind schnell erreicht. Zudem besteht eine gute Anbindung sowohl an den Öffentlichen Nahverkehr als auch an diverse Autobahnen. Zusätzlich dienen nahegelegene Parks der Naherholung. Schlussendlich sind die Immobilien auch attraktiv für Familien, da sowohl Kindergärten und Schulen sowie (Kinder-)Ärzte in der Nähe liegen. Die Auswahl von nahegelegenen Restaurants und Biergärten rundet das Gesamtbild ab.

Sowohl der Geschäftsführer der Emittentin und deren Muttergesellschaft als auch der Inhaber der EXPEC Immobiliengruppe bringen jahrzehntelange Erfahrung am Immobilienmarkt mit und haben bis dato zahlreiche Projekte umgesetzt. Mit dem vertraglich gebundenen Generalunternehmer, welcher in Projekten gleicher Art ebenfalls erfahren ist, hat das Team der EXPEC Immobiliengruppe zusätzlich einen sicheren Geschäftspartner für die Umsetzung an ihrer Seite.

Die im Rahmen dieser Kapitalanlage eingeworbenen Mittel dienen der Realisierung eines energieeffizienten Wohnhauses, welches nach Fertigstellung Effizienzhausstandard 40 (Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude Plus (QNG+)) haben soll. Im Gesamtkonzept der Immobilie ist zudem die Nutzung von Grundwasser-Wärmepumpen sowie von Photovoltaikanlagen auf dem Dach vorgesehen, wobei letztere um einen Stromspeicher ergänzt werden. Dies sorgt für eine hauptsächlich nachhaltige Abdeckung des Energiebedarfs für Wärme und Strom in allen fünf Wohneinheiten. Darüber hinaus ist geplant, die Stellplätze mit Ladeinfrastruktur für Elektrofahrzeuge auszustatten. Damit leistet das Projekt nicht nur einen Beitrag zur CO₂-Reduktion, sondern bietet auch langfristige Vorteile im laufenden Betrieb.

Zum Erstellungszeitpunkt der vorliegenden Anlagebroschüre ist bekannt, in welches Objekt die Mittel aus der Kapitalanlage fließen. Somit entfallen Risiken weitgehend, die bestehen würden, wenn entsprechende Objekte erst identifiziert und erworben werden müssten.

Eine Nachschusspflicht der Anleger/innen ist ausgeschlossen. Für die Anleger/innen besteht also keine Verpflichtung, Zahlungen an die Emittentin zu leisten, die über die ursprünglich erbrachte Zeichnungssumme hinausgehen.

Es besteht das Risiko des Totalverlusts des Anlagebetrags und der Zinsansprüche (inklusive variabler Bonuskomponente). Der Eintritt einzelner oder das kumulative Zusammenwirken verschiedener Risiken kann erhebliche nachteilige Auswirkungen auf die erwarteten Ergebnisse der Emittentin haben, die bis zu deren Insolvenz führen könnten.

Individuell können dem Anleger/der Anlegerin zusätzliche Vermögensnachteile entstehen, etwa wenn der Anleger/die Anlegerin den Erwerb der Kapitalanlage durch ein Darlehen fremdfinanziert, wenn er/sie trotz des bestehenden Verlustrisikos Zins- und Rückzahlungen aus der Kapitalanlage fest zur Deckung anderer Verpflichtungen einplant. Solche zusätzlichen Vermögensnachteile können im schlechtesten Fall bis hin zur Privatinsolvenz des Anlegers/der Anlegerin führen. Daher sollte der Anleger/die Anlegerin alle Risiken unter Berücksichtigung seiner/ihrer persönlichen Verhältnisse prüfen und gegebenenfalls individuellen fachlichen Rat einholen. Von einer Fremdfinanzierung der Kapitalanlage (z. B. durch einen Bankkredit) wird ausdrücklich abgeraten.

Die Kapitalanlage ist nur als Beimischung in ein Anlageportfolio und nur für Anleger/innen geeignet, die einen entstehenden Verlust bis zum Totalverlust ihres Anlagebetrages hinnehmen könnten. Diese Kapitalanlage eignet sich nicht für Anleger/innen mit kurzfristigem Liquiditätsbedarf und ist nicht zur Altersvorsorge geeignet.

Bei dem tokenbasierten Wertpapier handelt es sich generell um unmittelbare und gleichrangige Verbindlichkeiten der Emittentin, die untereinander und mit sämtlichen anderen nicht nachrangigen Verbindlichkeiten der Emittentin in gleichem Rang stehen.

Jedoch tritt der Anleger für den Fall der Eröffnung eines Insolvenzverfahrens über das Vermögen der Gesellschaft sowie im Falle der Liquidation im Rang ausschließlich hinter die Forderungen der finanzierenden Bank mit sämtlichen Ansprüchen aus den Schuldverschreibungen zurück.

Die tokenbasierten Schuldverschreibungen begründen keine Teilnahme- und Stimmrechte an bzw. in den Gesellschafterversammlungen der Emittentin. Anleger können keinen Einfluss auf Entscheidungen der Gesellschafterversammlung oder der Geschäftsführer der Emittentin ausüben. Insbesondere sind die Anleger nicht in der Lage, über die Verwendung des Emissionserlöses mitzubestimmen. Für den Anleger besteht also das Risiko, dass ein oder mehrere Geschäftsführer Maßnahmen ergreift/ergreifen, die Zahlungen aus den Schuldverschreibungen gefährden, ohne dass der Anleger hierauf Einfluss nehmen kann.

Über die Laufzeit der Schuldverschreibung kann sich die wirtschaftliche oder die Vermögenssituation eines oder beider Sicherheitengeber verschlechtern, sodass im Falle einer Insolvenz eine oder beide Sicherheiten nicht oder nicht voll werthaltig sind. Dies könnte dazu führen, dass im Insolvenzfall der Objektgesellschaft weder die Forderung auf Rückzahlung des eingesetzten Kapitals noch die Zinsansprüche des Anlegers/der Anlegerin befriedigt werden.

Anleger können die erworbenen tokenbasierten Schuldverschreibungen vor dem Ablauf der Laufzeit möglicherweise nicht veräußern, weil derzeit kein mit einer Börse vergleichbarer Markt für den Handel von tokenbasierten Schuldverschreibungen existiert. Ob sich ein solcher Markt entwickelt, ist ungewiss. Das investierte Kapital kann daher bis zum Ablauf der Vertragslaufzeit gebunden sein.

Bei Inanspruchnahme des gesetzlichen Widerrufsrechts durch Anleger/innen besteht aufgrund der dann entstehenden Verpflichtung der Emittentin zur Rückzahlung bereits eingezahlter Anlagebeträge das Risiko, dass es zu entsprechenden Liquiditätsabflüssen bei der Emittentin kommt. In diesem Fall könnten geplante Investitionen nicht oder nicht wie geplant vorgenommen werden. In einem solchen Fall könnten die wirtschaftlichen Ergebnisse der Emittentin von der Prognose abweichen.

Über die tokenbasierte Schuldverschreibung wird ein Token ausgestellt, der die tokenbasierte Schuldverschreibung repräsentiert. Die Token werden den jeweiligen Wallets der Anleger zugeteilt. Nach der Ausgabe und Einbuchung in die Wallets sind die Token nur über deren jeweiligen persönlichen Zugang (sog. Private Key) zu ihrer Wallet oder den Wallet Partner zugänglich. Sollte der Private Key in die Hände Dritter gelangen, so kann dieser Dritte die Wallet eines Anlegers missbrauchen und unbefugt Vermögenstransaktionen vornehmen. Der Verlust des Private Key, auch wenn dieser schlichtweg „vergessen“ wurde, führt zu einem unwiederbringlichen Verlust der Token.

Die Wallet der Anleger/innen muss mit der gewählten Blockchain der Emittentin kompatibel sein. Werden „CIM30 – Wohnen in München“ auf eine nicht kompatible Wallet übertragen, haben die Anleger/innen in der Regel keine Möglichkeit mehr, auf die „CIM30 – Wohnen in München“ zuzugreifen und über diese zu verfügen. Für die Anleger/innen bedeutet dies einen Totalverlust ihrer Investition, da sie mangels Verfügungsgewalt über den „CIM30 – Wohnen in München“ auch keine Rechte mehr aus den „CIM30 – Wohnen in München“ geltend machen k.nnen. Die Entscheidung über die richtige (kompatible) Wallet liegt allein bei den Anleger/innen.

Die Blockchain-Technologie, das Blockchain-Netzwerk und/oder die Wallets der Anleger/innen können Angriffen von unbefugten Dritten ausgesetzt sein, d. h. gehackt werden. Bei sogenannten „Distributed Denial of Service Attacken“ können Angreifer/innen z. B. ein Netzwerk oder eine Blockchain mit einer hohen Anzahl von Anfragen und/oder Transaktionen überlasten und das Netzwerk beziehungsweise die entsprechende Blockchain (temporär) unbenutzbar machen. In der Vergangenheit hat es bereits zahlreiche Hackerangriffe auf diverse Blockchains gegeben. Aufgrund der grundsätzlichen Anonymität der Blockchain-Technologie ist eine Verfolgung von Täter/innen nahezu unmöglich. Derartige Angriffe können unter Umständen zum Verlust der „CIM30 – Wohnen in München“ und damit zu einem Totalverlust für die Anleger/innen führen.