Industriegebäude umnutzen: Nachhaltig Wohnraum schaffen

In Deutschland herrscht Wohnraummangel. Doch beim Bau neuer Gebäude werden viele Ressourcen verbraucht. Durch energetische Sanierungen und die Umnutzung bestehender Gebäude kann neuer Wohnraum entstehen, der Ressourcen und das Klima schont. 

Mehr Jobs, Kultur und öffentliche Verkehrsmittel – diese Argumente ziehen seit der Industrialisierung immer mehr Menschen in Städte. Heute wohnen drei Viertel der Menschen in Deutschland in städtischen Gebieten. Die Nachfrage nach Wohnungen ist dementsprechend höher als das Angebot.  

Laut Wohn-Monitor haben hierzulande Ende 2024 schon rund 1,4 Millionen Wohnungen gefehlt. Und der Bedarf dürfte laut Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung noch weiter zunehmen, um etwa 320.000 Wohnungen pro Jahr. Am stärksten betroffen sind demnach deutsche Großstädte sowie das angrenzende Umland.

Neubauten sind nur ein Teil der Lösung

Grundsätzlich gibt es zwei Möglichkeiten, Wohnraum zu schaffen: Neue Gebäude bauen oder bestehende Gebäude sanieren und umnutzen. Sanierungen sind doppelt sinnvoll, da ineffiziente Gebäude den Energieverbrauch und den Ausstoß von Emissionen stark in die Höhe treiben. Insgesamt verursacht der Gebäudesektor fast ein Drittel aller Treibhausgasemissionen in Deutschland. 

Für das Errichten neuer Gebäude werden in der Regel Flächen versiegelt, Maschinen genutzt und große Mengen an Beton, Stahl und anderen Baustoffen produziert, transportiert und verbaut. All das braucht Energie und setzt schon in der Bauphase erhebliche Mengen an Treibhausgasen frei – lange bevor die Gebäude überhaupt genutzt werden. Auch wenn wir den Wohnungsbedarf ganz ohne Neubauten nicht decken können, sollten sie daher nur ein Teil der Lösung sein. 

Sanierungen als nachhaltige Option

Sanierungen sind deutlich ressourcenschonender als Neubauten: Sie verursachen nur etwa halb so viele Emissionen. Ausschlaggebend dafür ist vor allem die graue Energie, die bei der Herstellung, dem Transport und der Verarbeitung von Baumaterialien entsteht. Bei Sanierungen können oft mehrere Gebäudeelemente weiter genutzt werden. Und Lebenszyklus-Analysen zeigen: Je länger ein Gebäude genutzt wird, desto geringer ist die Umweltbelastung. 

Allerdings ist die energetische Sanierungsquote im Jahr 2025 hierzulande erneut gesunken und hat damit einen neuen Tiefpunkt erreicht. Tatsächlich wurden im vergangenen Jahr nur 260.000 Wohneinheiten energetisch modernisiert, zeigt eine Analyse des Bundesverbands energieeffiziente Gebäudehülle. Das entspricht gerade einmal 0,67 Prozent, obwohl eine jährliche Quote von rund 2 Prozent notwendig wäre, um die vereinbarten Klimaziele im Gebäudesektor zu erreichen.

Gründe für die geringe Sanierungsquote sind unter anderem gestiegene Kosten für neu benötigtes Material, Personalmangel und unsichere politische Vorgaben wie beispielsweise beim Gebäudemodernisierungsgesetz. Weitere Herausforderungen sind die Wirtschaftlichkeit, technische und statische Grenzen und Schadstoffe in alten Baumaterialien. Auch Genehmigungsprozesse – zum Beispiel für die Umnutzung von Industriegebäuden – können lange dauern. Sanierungen gelingen am besten mit sorgfältiger Planung und politischer Unterstützung.

Industriegebäude sinnvoll umnutzen

In Deutschland gibt es viele leerstehende Gewerbe- und Industrieimmobilien. Werden diese in dringend benötigten Wohnraum umgewandelt, hat das gleich mehrere Vorteile: Erstens ist es ressourcenschonend. Häufig können Tragwerk, Fundament und große Teile der Gebäudehülle weiter genutzt werden. Zweitens sind die Gebäude und Areale oft großzügig geschnitten und gut angebunden. Drittens haben die Gebäude in der Regel einen speziellen architektonischen Charakter, der modernen Quartieren Identität verleiht.   

Eine Studie des ifo-Instituts aus dem September 2024 sieht zum Beispiel großes Potenzial in der Umwandlung von Büros: Allein in den sieben größten Städten Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Stuttgart und Düsseldorf könnten so 60.000 neue Wohnungen entstehen – Tendenz steigend. Die Studie geht davon aus, dass durch den Trend zum Homeoffice in den kommenden Jahren 3,5 Millionen zusätzliche Quadratmeter Bürofläche leer stehen werden. 

Fazit

Nachhaltiger Wohnraum entsteht nicht allein durch Neubauten, sondern vor allem auch durch die intelligente Umnutzung bestehender Gebäude. Energetische Sanierungen und die Umwandlung leerstehender Industrie- oder Büroimmobilien schonen Ressourcen, reduzieren CO₂-Emissionen und verlängern den Lebenszyklus von Gebäuden. Nur mit Sanierungsprojekten können die Herausforderungen Wohnraummangel und Klimaschutz gemeinsam gelöst werden.