Immobilienprojekt im Vogtland: Regional wirtschaften heißt Verantwortung tragen

Die Markus Hörning GmbH sammelt gerade über die WIWIN-Crowd weitere Finanzmittel für die energetische Sanierung dreier Mehrfamilienhäuser im Vogtland im Süden Sachsens ein. Im Interview erklären Andreas Guba, Manager Investor Relations der Markus Hörning GmbH, und WIWIN-Immobilienexpertin Isabel Witte unter anderem, wie eine Projektentwicklung im ländlichen Raum funktionieren kann und welche Bedeutung Crowdinvesting für die Finanzierung von Bestandsimmobilien hat.

Was ist der Unterschied des Immobiliengeschäftes zwischen dem ländlichen Raum und Ballungsräumen?

Andreas Guba: „Ganz einfach gesagt: Je kleiner der Ort, desto besser kennen sich alle. Die geringere Anonymität hat mehr Austausch zur Folge mit allen Beteiligten. Und genau das ist unsere Art, unser Geschäft zu betreiben. Wir sind in der Region im Vogtland sehr gut vernetzt, kennen unsere Dienstleister, Kommunen, Mieter – und man kennt uns. Wir wissen um unsere Verantwortung in der Region. Hier sind wir zu Hause. So planen wir langfristig und risikoarm, schaffen viele Win-win-Situationen und geben unserer Region auch etwas zurück. Das ist aus unserer Sicht gesund, nachhaltig und zukunftsorientiert. Das Dach über dem Kopf ist eine sensible Angelegenheit.”

Isabel Witte: „Mehr als die Hälfte der Deutschen wohnt im ländlichen Raum. Deshalb kommt dem ganzen Thema ‘Wohnen außerhalb von Ballungsräumen’ eine sehr große Bedeutung zu. Die Markus Hörning GmbH ist ein Paradebeispiel dafür, wie Projektentwickler Wohnraum in ländlichen Gegenden erhalten sollten – mit Verantwortungsbewusstsein und einem Blick für das große Ganze.”

Andreas, was macht künftig den Wert von Immobilien aus?

Andreas Guba: „Die klassischen Faktoren, wie Zustand, Alter, Lage, Ertragsoptionen und laufende Kosten bleiben. Viel stärker werden künftig jedoch die energetischen Komponenten, wie beispielsweise Dämmung, klimaschonende Technologien und – Eigenenergieerzeugung. Dazu kommt die infrastrukturelle und mobile Anbindung, wie kurze Wege zu den Dienstleistern und wichtigen Orten, die Verkehrsanbindung, Ladeinfrastruktur, schnelles Internet – und der Mietermix selbst wie generationsübergreifende Mietergemeinschaften, mit barrierefreien Wohneinheiten in den Erdgeschossen zum Beispiel, für ein gutes Miteinander. Unsere Erfahrung zeigt, dass sich das lohnt und dem Verkehrswert zugutekommt. Bei unseren Objekten gehen wir genau diesen Weg.”

Die Preisexplosion ist ein Thema, das die ganze Immobilienbranche umtreibt. Wie gravierend ist sie und wie geht ihr damit um?

Andreas Guba: „In der Tat sind die Preise für Materialien und Rohstoffe in den vergangenen Monaten durch die Decke gegangen – und ein Ende der Preissteigerungen ist aktuell nicht in Sicht. Das ist einerseits hart, zwingt uns andererseits aber dazu, um- und neu zu denken. Wir haben beispielsweise mittlerweile einen Lagerbestand an Grundmaterialien aufgebaut, um preisstabiler planen zu können. Dazu sichern wir uns die Kapazitäten und die Preise unserer Dienstleister. Durch das über die Jahre aufgebaute Vertrauen in der Region halten sich alle Beteiligten auch an ihre Zusagen. Die Preissteigerungen betreffen die verschiedenen Materialien aber ganz unterschiedlich: Nachhaltige, auf nachwachsenden Rohstoffen basierende Materialien mit kurzen Transportwegen sind beispielsweise nicht so stark betroffen. Eine Lösung für die Zukunft können also kleinere, energieeffiziente Wohneinheiten sein, gebaut mit einem hohen Materialanteil an heimischen und nachwachsenden Rohstoffen und einem hohen Anteil an eigener Energiegewinnung.”

Warum macht Crowdinvesting bei der Sanierung von Bestandsimmobilien Sinn?

Isabel Witte: „Immer mehr Projektentwickler finanzieren ihre Immobilienvorhaben mit Eigenkapital, Fremdkapital und Mezzanine Kapital, das dann beispielsweise aus der Crowd kommt. Wir haben mit WIWIN in den vergangenen Jahren schon 16 Immobilienprojekte erfolgreich umgesetzt, die alle in dieser Art umgesetzt wurden. Und wer weiß: Durch die von der EZB angestoßene Zinswende könnte dem Crowdinvesting zukünftig sogar eine noch größere Bedeutung zukommen. Sollten die Zinsen für eine Bankfinanzierung weiter steigen, könnte der Anteil aus der Crowd bei solchen Projekten sogar steigen.”

Andreas Guba: „Wir setzen bei Sanierungen von Bestandsgebäuden standardmäßig auf Finanzierungen, wie sie Isabel gerade beschrieben hat. Es gibt für die Fremdkapital gebende Bank einen Beleihungswert vor der Sanierung mit der Aussicht auf die vorläufigen, eher knapp kalkulierten Erträge mit den banküblichen Abschlägen. Dadurch bleibt eine Finanzierungslücke, wenn wir auf hohem und nachhaltigem Niveau sanieren. Diese Lücke schließen wir mit Hilfe von Crowdinvesting. Wir gehen mit dem Angebot für das Mezzanine Kapital bewusst auf eine Plattform wie WIWIN, um eine breite Beteiligung mit Rendite für jeden Interessierten zu ermöglichen. Nach erfolgter Sanierung mit Vollvermietung zu den dann tatsächlich erzielten, in der Regel höheren Mieterlösen ergibt sich für die Bank ein neuer Beleihungswert, der es ermöglicht, die Darlehen der Crowd abzulösen und das Objekt im Bestand zu halten. Für den Worst-Case gibt es dann noch die Verkaufsoption. Bis jetzt konnten wir immer vorfristig ablösen.”

Wie ist der aktuelle Stand der drei Objekte in Lengenfeld, die durch die WIWIN-Crowd mitfinanziert werden?

Andreas Guba: „Wir stecken schon mitten in der Sanierungsphase. Am Kirchplatz sind auf den Außenflächen bereits die alten Garagen abgerissen, das ehemalige Gefängnis folgt in den kommenden zwei Wochen. Dann gehen die Entkernungen in der Poststraße und der Hauptstraße weiter. Die Gewerke geben sich nach den Beräumungen die Klinke in die Hand und wir werden voraussichtlich zum Ende des kommenden Jahres die Objekte Hauptstraße und Poststraße vermietet haben. Die drei Wohneinheiten am Kirchplatz werden bis Ende 2022 ihrer Bestimmung übergeben. Die Mieter stehen bereit.”

Andreas, Isabel, vielen Dank für das Interview und viel Erfolg bei der Umsetzung!

Energetisches Wohnen Vogtland

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