Gebäude am Strand – oder warum ESG und die EU-Taxonomie bei Immobilien ernst zu nehmen sind

Wir danken Dr. Bernhard Frohn, CEO der BOB AG, für den Einblick in das Thema EU-Taxonomie in der Immobilien-Branche im Rahmen dieses Gastbeitrags.

Natürlich geht es in diesem Beitrag nicht um Ferienimmobilien am Meer, sondern wir wollen mal einen Blick auf das Thema „gestrandete Vermögenswerte“, also „Stranded Assets“ werfen, hier genauer auf Gewerbeimmobilien.

Inhalt

1. Stranded Assets
2. Immobilien auf dem CPREM-Pfad
3. Mangelnde Transparenz
4. Glücksfall CREEM
5. Welche Entscheidungen soll man treffen?

Stranded Assets

Eigentlich ist das gar nicht witzig. Denn der Begriff „Stranded Assets“ bedeutet in der Immobilienbranche erhebliche Wertverluste der Gebäude bis hin zum Totalverlust. Wie kann es dazu kommen, gilt eine Immobilie doch hinlänglich als sichere Geldanlage? Ursache für eine sich ändernde Sichtweise auf den Wert von Immobilien ist die EU-Taxonomie und das Ziel der EU, bis 2050 auf dem Weg zum Einhalten des 1,5-Grad-Ziels des Pariser Abkommens klimaneutral zu werden. Einen kleinen Vorgeschmack auf das Thema bekam man im vergangenen Jahr in der Debatte um das Heizungsgesetz, in dessen Folge der Wert von Wohnimmobilien mit hohem energetischen Sanierungsbedarf spürbar sank. Da Büroimmobilien umfangreicheren Mechanismen unterworfen sind, drohenden nicht nur Wertminderungen, sondern sogar der Totalverlust, sollten sie nicht Taxonomie-gerecht saniert werden. Da Immobilien einen erheblichen Anteil an den CO₂-Emissionen haben – in Deutschland geht man etwa von 30 Prozent aller Immissionen aus, die durch den Immobiliensektor verantwortet werden, sieht die EU hier erheblichen Handlungsbedarf. Mit der EU-Taxonomie ist ein Fahrplan entworfen worden, wie das Ziel der Klimaneutralität zu erreichen wäre. Dieser soll in nationales Recht überführt werden, wie es in den Niederlanden bereits erfolgt ist. Dort dürfen Bürogebäude, die die energetischen Anforderungen nicht mehr erfüllen, laut Gesetz weder verkauft noch vermietet werden. Dann ist also eine energetische Sanierung Pflicht. Das hört sich brutal an, aber wenn wir den Klimaschutz ernst nehmen, ist diese Konsequenz wohl unsere einzige Chance.

Immobilien auf dem CRREM-Pfad

Im Immobilienbereich hat man einen Carbon Risk Real Estate Monitor kurz CRREM entworfen, der Transparenz bei der Emission von CO₂ im Gebäudebereich schaffen soll. Denn Transparenz ist da A und O bei dem Thema, wie wir gleich noch sehen werden. Ein so genannter CRREM-Pfad zeigt auf, wie sich die CO₂-Emissionen von Gebäuden bis 2050 entwickeln müssen, um das 1,5-Grad-Ziel zu erreichen. Mit der Einführung von CREEM tickt für die Immobilienbranche nun die Uhr. Denn nach einheitlichen Kriterien können Immobilien bewertet werden und sind künftig mit Blick auf ihre Position auf dem CRREM-Pfad in ihrer Klimaschädlichkeit auch untereinander vergleichbar.

Mangelnde Transparenz

Transparenz ist im Immobiliensektor bei Energieeffizienz, CO₂-Emissionen, Klimawirksamkeit und Nachhaltigkeit seit Jahrzehnten das große Problem. Denn es gibt kaum einheitliche Kriterien und Methoden, um Vergleichbarkeit herzustellen. Als Pioniere des energieeffizienten Bauens können wir hier ein vielstrophiges Lied singen. Denn der Markt ist stimmgewaltig, wenn es darum geht, Nachhaltigkeit zu behaupten. Schaut man genau hin und viel schlimmer noch, misst man nach, wird das ganze Ausmaß von Ineffizienz, Intransparenz und leider auch Unwissenheit deutlich. Um die Klimawirksamkeit eines Gebäudes überhaupt einschätzen zu können, bedarf es also keiner bunten Zertifikate oder Marketing-Blasen, sondern eines Messsystems. BOB misst seit vielen Jahren Bürogebäude nach und hat bei anderen Gebäuden regelmäßig Abweichungen von mehreren 100 % zwischen planerischen Angaben und dem tatsächlich messbaren Energieverbrauch festgestellt. Wie gesagt 100-200 % Mehrverbrauch waren eher die Regel als die Ausnahme. Daher fordern Fachleute seit vielen Jahren, Energie in Gebäuden konsequent zu monitoren und Gebäuden nicht nach Prognosen und Annahmen, sondern gemessenen Ergebnissen zu bewerten.

Glücksfall CREEM

Mit dem CRREM-Tool taucht nun ein Instrument auf, an dem man auch mittels Zertifikaten und Annahmen nicht vorbeikommt. Und wie wir aus Gesprächen u.a. mit Vertretern von DAX-Konzernen wissen, müssen die Unternehmen selbst und auch die Glieder ihrer Lieferketten das Thema CO₂-Wirksamkeit von Gebäuden künftig ernsthaft betrachten. Denn sowohl für die berichtspflichtigen Unternehmen als auch für finanzierende Banken sind Gebäude mit zu hohem CO₂-Output ein wachsendes Problem mit hohem Handlungsdruck. Auch wenn die Vorgaben der EU-Taxonomie noch nicht gänzlich in deutsches Recht übernommen wurden, ist der Druck bei Wirtschaftsunternehmen bereits angekommen. Und da wird er auch nicht mehr weichen.

Welche Entscheidungen soll man treffen?

Wir sind schon ein wenig stolz darauf, dass wir für das beschriebene Problem zur richtigen Zeit mit dem Serienbürogebäude BOB das richtige Angebot haben. Denn wir messen seit über 20 Jahren Energieeffizienz und belegen die Klimafreundlichkeit. Vergleicht man das Bürogebäude BOB mit einem Standard-Bürogebäude-Neubau, so fallen bei BOB nur ein Zehntel der Treibhausgase an. Ein Serienprodukt hat den Vorteil, dass es an jedem neuen Standort exakt dieselben Eigenschaften hat. Und ein Produkt kann Energieeffizienz und Klimaneutralität natürlich viel kosteneffizienter und sicher funktionierend darstellen als ein als Unikat geplantes und gebautes Gebäude. Was bisher im Neubau perfekt funktioniert, übertragen wir in den kommenden Jahren auch auf den Sanierungsbereich. Denn für die Immobilienbranche ist es essentiell, dass aus Gebäuden, wir schätzen etwa 400 Mio. Quadratmeter Bestandsbüroflächen, eben keine Stranded Assets werden. Und für die Umwelt ist es entscheidend, dass Gebäude schnell und in großer Anzahl nach EU-Taxonomie klimaneutral werden!