Der Immobilienmarkt in München (Wohnen)

Zwischen Boom und Nachhaltigkeit

München zählt zu den attraktivsten und dynamischsten Immobilienstandorten Europas. Als wirtschaftliches Zentrum im Herzen Süddeutschlands verbindet die bayerische Landeshauptstadt hohe Lebensqualität mit konstant hoher Nachfrage nach Wohnraum. Für Investor/innen und Projektentwickler/innen bietet der Markt viele Chancen, aber auch Herausforderungen – gerade im Segment Wohnimmobilien.  

In diesem Artikel erfährst du mehr über München als A-Stadt in Deutschland und wie sich der Immobilienmarkt in den vergangenen Jahren entwickelt hat.  

Inhaltsverzeichnis

1. München als A-Stadt
2. Demographie
3. Kultur & Bildung
4. Wirtschaft
5. Immobilienmarkt in München
6. Nachhaltigkeit
7. Fazit

München als A-Stadt

München ist nicht nur die Landeshauptstadt Bayerns, sondern auch eine der wirtschaftlich stärksten Städte Deutschlands und Europas. Internationale Großunternehmen wie BMW, Siemens, Allianz oder Munich Re haben hier ihren Sitz, wodurch München zu einem wichtigen Zentrum für Technologie, Versicherung, Finanzdienstleistungen und Innovation geworden ist. Das hohe Bruttoinlandsprodukt pro Kopf und die starke Kaufkraft unterstreichen Münchens Position als erstklassiger Wirtschaftsstandort. 

Zudem ist München durch die Nähe zu den Alpen und der Lage am Fluss Isar touristisch stark gefragt. Auch das weltbekannte Oktoberfest und die breite Kulturlandschaft ziehen jährlich mehr als 9 Mio. Gäste aus dem In- und Ausland nach München.*

Diese Kombination aus Wirtschaftskraft, Lebensqualität, Infrastruktur und internationaler Attraktivität macht München zu einer klassischen A-Stadt, die für Tourist/innen gleichermaßen interessant ist, wie für Unternehmen und Einwohner/innen. 

Demographie

München verzeichnet seit vielen Jahren ein stetiges Bevölkerungswachstum: Die Stadt zählt aktuell rund 1,6 Millionen Einwohner/innen und wächst weiterhin moderat.* Das Durchschnittsalter liegt bei etwa 41 Jahren, was auf eine attraktive Mischung aus jungen Erwerbstätigen, Familien und etablierten Haushalten hindeutet. Die durchschnittliche Haushaltsgröße in München beträgt 1,87 Personen.  

 Zudem hat München einen hohen Anteil an internationalen Einwohner/innen: rund 30 % der Bevölkerung besitzen eine ausländische Staatsbürgerschaft, was die urbane und vielfältige Struktur der Stadt unterstreicht.*

Grafik: Bevölkerungsentwicklung München (2010–2024) 

Quelle: Eigene Abbildung nach https://de.statista.com/statistik/daten/studie/322498/umfrage/entwicklung-der-gesamtbevoelkerung-in-muenchen/  

Diese Bevölkerungsstruktur führt zu einer kontinuierlich stabilen und oft steigenden Nachfrage nach Wohnraum – ein zentraler Faktor für den Immobilienmarkt. 

Kultur & Bildung

München ist international nicht nur für sein Oktoberfest bekannt. In der Metropole studieren viele junge Menschen an renommierten Universitäten, die auch international hohes Ansehen genießen. Die Technische Universität München (TUM) und die Ludwig-Maximilians-Universität (LMU) zählen zu den renommiertesten Universitäten Deutschlands und und sind auch international hoch angesehen. Darüber hinaus ist es eines der wichtigsten kulturellen Zentren Deutschlands, mit zahlreichen Museen/Gallerien, Theatern und Opernhäusern. 

Diese Kombination aus kultureller Vielfalt und Spitzenbildungseinrichtungen erhöht Münchens Attraktivität für junge Menschen und Familien und wirkt sich positiv auf den Wohnungsmarkt aus. 

Wirtschaft

Der Wirtschaftsstandort München ist ein treibender Motor für Arbeitsplätze und Wachstum in Bayern und ganz Deutschland. Die Arbeitslosenquote liegt mit 5,3 % unter dem deutschen Durchschnitt.*

Die Bruttowertschöpfung in München belief sich im Jahr 2024 auf 136.882 Mio. €. Nach Branchen aufgeschlüsselt tragen dazu bei: 

• 33,6 %: Dienstleistungen für Unternehmen und Finanzdienstleistungen 

• 25,9 %: Handel, Gastgewerbe und Verkehr 

• 20,3 %: Produzierendes Gewerbe 

• 20,2 %: Sonstige öffentliche und private Dienstleistungen 

Die Stadt zieht neben großen, etablierten Unternehmen ebenfalls zahlreiche Startups an – München und Berlin sind weiterhin mit Abstand die stärksten Hotspots für neue, innovative Unternehmen. 

Die Kaufkraft der Münchner ist im deutschlandweiten Vergleich überdurchschnittlich: Im Jahr 2025 belief sich das gesamte Kaufkraftvolumen in München auf 54.714,14 Mio. €. Das entspricht einem Wert von 36.752,49 € je Einwohner, während der bundesweite Durchschnitt bei rund 30.555 € liegt.* Ein durchschnittlicher Haushalt verfügte damit über eine Kaufkraft von 68.785,95 €. 

Immobilienmarkt in München

Wohnimmobilien in München

München gehört seit Jahren zu den teuersten Wohnimmobilienmärkten in Deutschland. Sowohl Miet- als auch Kaufpreise liegen deutlich über dem bundesweiten Durchschnitt und gehören zu den höchsten in ganz Europa.⁵

Mietmarkt

Die durchschnittlichen Mietpreise sind in München dauerhaft auf hohem Niveau – mit einem Durchschnittspreis von rund 20 €/m² führt München die Liste der teuersten Mietmärkte in Deutschland an.* Insbesondere in zentralen Lagen wie der Maxvorstadt oder Schwabing-West können die Mietpreise pro Quadratmeter bei durchschnittlich mehr als 28 €/m² liegen. Selbst in den Randgebieten, wie Lochhausen und Waldperlach liegen die Mietpreise bei durchschnittlich rund 18 €/m².  

Die Mietpreise in München steigen seit Jahren an. Auch 2025 konnte im 3. Quartal im Vergleich zum Vorjahr ein Anstieg von rund 6 % verzeichnet werden.* 

Entwicklung der Mietpreise in München von 2021 bis 2025 

(Quelle: Eigene Abbildung nach https://www.immobilienscout24.de/immobilienpreise/bayern/muenchen/mietspiegel?mapCenter=48.15496%2C11.541755%2C11.078923963533814) 

Kaufmarkt (Eigentumswohnungen & Häuser)

Auch bei Immobilien zum Kauf sind die Preissteigerungen deutlich spürbar. Der durchschnittliche Kaufpreis lag 2025 für Eigentumswohnungen bei rund 7.800 €/m² (Durchschnitt Bayern: 3.500 €/m²) und rund 8.500 €/m² (Durchschnitt Bayern: 3.850 €/m²) für Einfamilienhäuser.* 

Die Preise für Einfamilienhäuser haben sich nach einer geringen Senkung in 2022 wieder stabilisiert und halten sich auf einem gleichbleibenden Niveau. Eine ähnliche Entwicklung spiegelt sich auch in den Kaufpreisen für Eigentumswohnungen wider.  

Tabelle: Immobilienkaufpreise in München nach Stadtteil*

Die langfristige Entwicklung über die letzten Jahre zeigt: Trotz einzelner Schwankungen durch makroökonomische Einflüsse bleiben Immobilienpreise in München auf hohem Niveau und tendieren eher weiter nach oben, da das Angebot den großen Nachfrageüberhang nicht decken kann. 

Vom Zentrum bis an den Stadtrand – Lagen in München

Die insgesamt 25 Stadtbezirke Münchens lassen sich anhand ihrer ihrer Bebauung, Infrastruktur und Lage grob in drei Kategorien einteilen: Top-Lagen, mittlere Lagen und Rand-/Peripherielagen.  

Top-Lagen

Diese Bezirke zeichnen sich durch exzellente Infrastruktur, starke Lebensqualität, hohe Nachfrage und damit die höchsten Immobilienpreise Münchens aus: 

• Altstadt-Lehel (historisches Zentrum, kulturelle Hotspots) 

• Maxvorstadt (Universitäts- und Kulturlage)  

• Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt (multikulturell, urban)  

• Schwabing – West / Schwabing-Freimann (traditionelle Premiumlage)  

• Au-Haidhausen (attraktive Altbauten & zentrale Lage) 

Typisches Preisniveau: Sehr hohe Quadratmeterpreise deutlich über 10.000 €/m² beim Kauf sowie Spitzenmieten (z. B. 26–29 €/m² netto kalt).

Mittlere Lagen – Balance zwischen Preis & Lebensqualität

Diese Bezirke sind gut erschlossen, beliebt bei Familien und Pendlern und liegen preislich meist im Mittelfeld des Münchner Marktes. Hier findet man eine Mischbebauung aus Bestands- und Neubauten und die Gegenden sind oft weniger stark touristisch geprägt.  

• Sendling / Sendling-Westpark (gute ÖPNV-Anbindung, gemischte Bebauung)  

• Neuhausen-Nymphenburg (familienfreundlich, grün)  

• Milbertshofen-Am Hart (wirtschaftlich gut angebunden)  

• Bogenhausen (ruhige, hochwertige Wohnlagen) 

• Ramersdorf-Perlach (zentralere Teile) (im Mittelfeld,infrastrukturell gut angebunden)
  

Typisches Preisniveau: mittlere Kaufpreise meist um oder etwas unter dem Münchner Durchschnitt (~8.778 €/m²), Mietpreise moderat über 20 €/m². 

Rand- und Peripherielagen – Preisleich erschwinglicher

Diese Bezirke liegen eher am Rand Münchens und bieten im Vergleich preislich günstigere Wohnmöglichkeiten. Sie sind besonders für Familien, Pendler und Budget-bewusste attraktiv. Hier finden sich viele Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Neubauquartiere entlang der S-Bahnachsen.  

 Rand-/Peripherielage Bezirke: 

• Aubing-Lochhausen-Langwied (historisch günstigster Bezirk) 

• Feldmoching-Hasenbergl (weit im Norden; große Wohngebiete, grüne Umgebung)  

• Allach-Untermenzing (wohnbereichsorientiert & günstiger) 

• Neuperlach / Ostpark-Regionen (Perlach insgesamt teils günstiger) 
• Trudering-Riem (Peripherie mit gutem Preis-Leistungs-Verhältnis) 

Typisches Preisniveau: Kaufpreise deutlich unter dem städtischen Durchschnitt (z. B. ca. ~7.300 – 7.800 €/m²), Mietpreise oft im niedrigen 18–20 €/m²-Bereich. 

Nachhaltigkeit am Münchner Immobilienmarkt

Die Stadt München hat sich zum Ziel gesetzt, bis 2035 klimaneutral zu werden. Um dieses ambitionierte Ziel zu erreichen, sind verschiedene Maßnahmen notwendig. Die Stadt legt den Fokus dafür insbesondere auf folgende Mittel:  

• Ausbau der Stromproduktion durch Erneuerbare Energien, insbesondere Photovoltaik 

• Entwicklung einer klimaneutralen Fernwärmeerzeugung und somit Ersatz von Heizöl und Erdgas 

• Senkung des Wärmebedarfs durch energetische Verbesserungen von Gebäuden (Neubau und Bestand) 

• Förderung von Solaranlagen (“Solaroffensive München“) 

Das Ziel der Klimaneutralität hat direkten Einfluss auf den Immobilienmarkt in München. Projektentwickler müssen bei der Entwicklung einen verstärkten Fokus auf die Nachhaltigkeit legen und beispielsweise ESG-Kriterien erfüllen. Auch im Bestand muss einiges getan werden – ältere Bauten ohne Sanierung geraten zunehmend unter Druck, ebenfalls durch Sanierungen auf einen höheren energetischen Standard gebracht zu werden. 

Für Projektentwickler im Neubau und Bestand bedeutet das gleichermaßen, dass Nachhaltigkeitsaspekte in jedem Vorhaben einen festen Bestandteil haben.  

Fazit

München ist seit Ewigkeiten ein A-Standort mit stabiler Nachfrage, dynamischer Wirtschaft und kultureller Strahlkraft – eine Änderung scheint nicht in Sicht. Die demographische Entwicklung, verbunden mit einem robusten Arbeitsmarkt und einem attraktiven Bildungsangebot und eine hohe Lebensqualität, sorgt für konstant hohe Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt. 

Für Immobilieninvestor*innen bedeutet dies: 

• Langfristiges Wertpotenzial, insbesondere in zentralen Lagen 

• Stabile Mietnachfrage, auch in periphereren Stadtteilen 

• Herausforderung einer hohen Einstiegshürde durch Preisniveau 

• Zunehmend bessere Wohnqualität durch sanierte Gebäude und geringere Energiekosten 

Zusammenfassend lässt sich sagen: Trotz hoher Preise und steigender Nachfrage bietet der Münchner Wohnimmobilienmarkt weiterhin solide Perspektiven.  

Durch Crowdinvesting besteht die Möglichkeit, auch bereits mit Summen ab 250 € an der Entwicklung des Münchner Immobilienmarkts teilzuhaben und von der hohen Nachfrage nach Wohnimmobilien zu profitieren.